不動産売買のオンライン化はどの程度まで進んだ？完全な非対面売買は可能？
これまでの不動産業界は、アナログ的な営業方法や事務作業が中心で、他の業界よりもオンライン化が大幅に遅れていました。
しかし、コロナ禍以降、オンライン営業やテレワーク、在宅勤務が普及し、日本の世の中の状況は一変しました。
不動産業界も、オンライン化やデジタル化の大きな波が押し寄せています。今回は、特に不動産売買のオンライン化をテーマに、現状や将来予測を分かりやすく解説します。
不動産売買で始まるオンラインでの重説
令和3年3月30日に国土交通省から、不動産売買取引において、IT重説（テレビ会議等のITを活用したオンラインによる重要事項説明）を開始すると発表されました。発表された内容について解説します。
参考：
国交省「不動産の売買取引に係る「オンラインによる重要事項説明」（IT重説） の本格運用について」
売買でのIT重説がスタート!
過去の不動産取引の重要事項説明は、原則、対面による説明が必要でした。
しかし、社会的な背景や消費者からの要請もあり、平成29年10月より賃貸取引についてのみIT重説の運用がスタートしました。
その後、令和元年10月から売買取引でもIT重説の社会実験が行われ、目立ったトラブルもなかったことから、令和3年3月30日より、賃貸取引に加えて売買取引についてもIT重説の運用がスタートしたのです。
IT重説がもたらすメリット
IT重説が不動産取引にもたらすメリットについて、まとめてみます。
遠隔地の顧客への対応が可能
遠方の顧客への対応が可能になり、重要事項説明を実施するために交通費を負担しての移動や時間的コストが削減できます。
重要事項説明実施の日程調整の幅が広がる
重要事項説明の日程調整に苦労するケースは減り、重要事項説明をする日程をより柔軟に調整できます。
顧客がリラックスした環境で重要事項説明を受けられる
不動産取引に不慣れな顧客も、自宅などのリラックスできる環境で重要事項説明を受けることが可能です。送付された重要事項説明書を事前に読むことによって、顧客の重要事項説明の理解がより深まる効果も期待できます。
来店が難しい場合でも契約者本人に対して説明ができる
IT重説を利用することで、外出が難しい顧客に対しても直接説明することが可能です。そのため、契約者となる本人に対して、より確実に説明内容を伝えることができます。
参考：
国土交通省「IT重説実施マニュアル」
不動産売買におけるIT重説のポイント
不動産取引時の重要事項説明については宅地建物取引業法（第35条）で規定されています。
今回、宅地建物取引業法の解釈や具体的な運用の考え方を示す「不動産業課長通知」が改訂され、IT重説の実施について、遵守すべき事項、留意すべき事項を示しています。
IT重説の遵守すべき事項
IT重説を行う際、宅建業者や宅地建物取引士が遵守すべき事項は下記5点です。
顧客との双方向でやりとり可能なIT環境で実施
宅地建物取引士と顧客（重要事項の説明を受けようとする者）が、図面等の書類及び説明の内容を映像で確認できる必要があります。また双方の音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境を事前に整えておくことも必要です。
重要事項説明書等の事前送付
宅地建物取引士により記名押印された重要事項説明書及び添付書類を、顧客（重要事
項の説明を受けようとする者）にあらかじめ送付しなければなりません。書面による交付が必要であり、PDFファイルによる電子メール等での送信は対応不可です。
説明の開始前に相手方の重要事項説明書等の準備とIT環境の確認
顧客（重要事項の説明を受けようとする者）が、重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受ける状態にあること、また映像及び音声の状況を、宅地建物取引士が開始する前に確認する必要があります。
相手方が宅地建物取引士証画面上で確認したかをチェック
宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示し、顧客（重要事項の説明を受けようとする者）が、宅地建物取引士証を画面上で確認したことをチェックする必要があります。
IT重説の中断
IT重説を実施している途中、何らかの理由で映像や音声の聞き取りに支障が生じた場合には、宅地建物取引士は重要事項説明を中断し、その支障となっている原因を把握して、支障がない状況にしてから、再開する必要があります。
参考：
国土交通省「IT重説実施マニュアル」
IT重説の実施において留意すべき事項
「不動産業課長通知」では、当事者間でのトラブル回避の観点から、可能な限り対応することが望ましい5点を示しています。
IT重説実施の同意取り付け
重要事項説明は、対面か、IT重説のいずれかを選択可能です。ただし、選択に当たっては、相手方の意向を当然に確認する必要があります。また後日にトラブル防止の観点からも記録をとることが望ましいとされています。
相手方のＩＴ環境の事前確認
相手方のIT環境に問題がないか、利用するソフトウェア、OSやブラウザーの種類やバージョンなどが適合しているかを確認することが望ましいとされています。
説明の相手方が契約当事者本人等であることの確認
宅地建物取引士は、相手方が契約当事者本人等であることを確認することが望ましいとされています。例えば、公的な身分証明書（運転免許証等）などによる確認です。
説明の相手方に対する内覧の実施
物件の内覧は法律上の義務ではありませんが、トラブル防止の観点からも、IT重説の有無にかかわらず、内覧の実施を勧めることが望ましいとされています。
録画・録音への対応
IT重説の実施状況について、録画･録音により、適切な方法で記録を残すことが望ましいとされています。
IT重説に関しては、こちらのコラムでも詳しく紹介しています。
不動産売買の非対面化は可能になる？
今後、不動産売買のIT重説だけではなく、書類のデジタル化も含め、不動産売買の完全な非対面化は可能になるのでしょうか。
完全な非対面でのオンラインでの不動産売買について考えます。
デジタル改革関連法案の成立
令和3年5月12日、国会でデジタル改革関連法が成立しました。デジタル改革関連法は日本のデジタル社会を強力に推進するために、各法律で定められていた「押印義務」の廃止と、「書面化の義務」の一部を緩和する法律です。
宅地建物取引業法についても、デジタル改革関連法の対象になっています。今後1年以内に、宅地建物取引業法も改正され、押印義務の廃止と書面化義務が緩和される予定です。
不動産業界の電子契約の促進
3月のIT重説の対象範囲の拡大、5月のデジタル改革関連法による「脱ハンコ」と「書面の電子化」の方向性が明確化されました。
いよいよ、不動産業界もデジタル化が促進し、非対面とオンライン完結での不動産売買が間もなく可能になります。
不動産テック総合ブランド「RENOSY（リノシー）」を運営する株式会社GA technologies［GAテクノロジーズ］は、国土交通省が推進する「個人を含む売買取引におけるITを活用した重要事項説明に係る社会実験」を活用し、面談から契約まで完全非対面で不動産売買契約を締結した50名に対しアンケートを実施しました。主なアンケートと回答は下記のとおりです。
出典元
不動産売買の「非対面契約（オンライン契約）実用化」を望む声が100％
Q非対面契約（オンライン契約）が実用化されるべきだと思いますか？
全員が実用化されるべきだと回答しています。
Q面談から契約まで非対面で行えたことは便利でしたか？
76.9％の方が「とても便利だった」、19.2％の方が「まぁまぁ便利だった」と回答しています。
Q非対面型の契約手続きの中で、オンライン化してほしい部分はありましたか？
最もオンライン化が望まれている部分は「署名・捺印」。続いて「書類等の確認）」や「書面の返送」と回答しています。
Q書面の電子化を希望しますか？
電子化して欲しい69.2%
Qハンコは必要だと思いますか？
不要だと思う88.5%
このアンケートからも、現在の消費者は不動産売買などの取引について、全て非対面化と電子契約化を望んでいることは明らかであり、その機運はさらに高まっているのも理解できます。
従来、顧客からオンラインによる手続きを求められても、法律が対応していなかったため、不動産の取引は対面でやらざるを得ませんでした。この状況が不動産業界全体のオンライン化を遅らせていた一番の要因であったかもしれません。
しかし、今後は不動産取引におけるオンライン化は、不動産業者にとっては極めて重要であり喫緊の課題です。これを機会に、自社のオンライン取引実施に向けて、本格的に環境整備することをおすすめします。
