賃貸住宅のIoT化。スマート賃貸は空室対策や利回り改善に繋がる？

近年、IoT（モノのインターネット）技術の発展により、私たちの生活のあらゆる場面でインターネットとつながる製品やサービスが登場しています。スマートフォンを使って家電を操作したり、室内の温度や湿度を自動制御したりと、IoTは私たちの暮らしを便利で快適なものに変えつつあります。そしてこの流れは、賃貸住宅の分野にも広がりを見せています。

IoTを導入した賃貸住宅、いわゆる「IoT賃貸住宅」が増えつつあるのです。IoT賃貸住宅では、スマートロックや宅配ボックス、スマートメーターなどの機器が導入され、入居者の利便性向上や管理業務の効率化が図られています。このようなスマート賃貸は、空室対策や利回り改善に繋がると期待されており、今後ますます増えていくことが予想されます。

IoT賃貸住宅とは

IoT賃貸住宅とは、インターネットに接続可能な各種センサー、デバイス、家電などを導入し、入居者の生活の利便性向上や管理業務の効率化を図った賃貸住宅のことです。スマートロックやスマートメーターなどのIoT機器を活用することで、入居者はスマートフォンひとつで住宅設備を制御できるようになります。また、オーナー・不動産会社側も物件の管理がしやすくなるなど、双方にメリットがあるといえるでしょう。

従来の賃貸住宅との大きな違いは、IoTならではの先進的な機能や利便性の高いサービスが提供されること。これまでの賃貸住宅では実現が難しかった、きめ細やかなサポートや快適性の高い住環境を、IoT技術を活用することで実現できるようになりました。

スマートロックによる鍵の管理の利便性向上やスマートメーターによる光熱費の見える化、スマート家電との連携による快適な住環境の実現など、さまざまなメリットがあります。入居者にとって快適で便利な住まいを提供できることが、IoT賃貸の大きな魅力だといえるでしょう。

一方で、住宅を提供するオーナー・不動産会社側にとっても、IoT化のメリットは少なくありません。IoTによる管理業務の効率化は、コストの削減や収益の向上に直結します。機器の遠隔制御によって物件訪問の頻度を下げられれば、管理コストを大幅に削減できるでしょう。また設備の遠隔監視により、トラブルの早期発見・早期対応も可能になります。

IoT賃貸住宅の先進性や快適性は、入居者の満足度向上に繋がることが期待されています。高い満足度は口コミなどによる新規入居者の獲得にも役立ち、稼働率の向上や収益性の改善が見込めるかもしれません。

IoT賃貸住宅には、さまざまなIoT機器やサービスが導入されています。それぞれの機能や特徴を理解することで、IoT賃貸のメリットがより明確になるはずです。次の章では、代表的なIoT機器・サービスを紹介していきます。

集合住宅にもスマートホーム化のトレンドが来ている？

IoTによるスマートホーム化とは？

IoT技術によって住環境を向上させる、いわゆるスマートホーム化は、2017年頃にスマートスピーカーが発売されたことから、日本でも急速に進展してきています。

IoTとは「Internet of Things」の意味。直訳すれば「モノのインターネット」で、家電などのモノがインターネット接続されることで、ネットを通じた操作や運用ができるようになる技術です。これを活用することで、

• 音声による操作
• 遠隔での操作
• 人の動きに合わせた自動操作

ができるようになり、結果として、住環境がより便利で快適なものになるほか、防犯や事故防止にも効果があります。

IoTによるスマートホーム化は、専用のデバイスが必要なことや、複数のデバイスを連携させることでよりメリットが生まれやすいと言われ、一定の費用がかかることから、普及については戸建てのマイホームが先行してきました。

しかし、最近は集合住宅をスマートホーム化するケースも珍しくなくなりました。

賃貸の居住者にもスマートホーム化のニーズが高い

賃貸の居住者が、住んでいる部屋をスマートホーム化しようと思うなら、対応デバイスを導入し、自力でホームネットワークを構築する必要があります。

それなりに手間もかかることから、近年は、賃貸の居住者向けに、対応デバイスをシステムごと提供するサービスも登場してきています。

スマートホーム化は単に便利・快適というだけでなく、住まいのセキュリティを高められることから、都市部での生活や、一人暮らしにこそメリットが大きい側面もあります。その意味で、賃貸の居住者にとってのスマートホーム化のニーズは大きいと言えるでしょう。

そこで、近年、大手の不動産会社が、あらかじめIoTデバイスを導入し、スマートホーム化した賃貸物件を提供するというケースも見られるようになっています。

賃貸物件のスマートホーム化についてはこちらで詳しく紹介しています。
関連記事：賃貸物件をスマートホーム化する際のポイントを解説。生活はどう変わる？

IoT賃貸住宅で導入されているIoT機器・サービス

IoT賃貸住宅では、さまざまなIoT機器やサービスが導入され、入居者の利便性向上や管理業務の効率化に役立てられています。主なものとしては、スマートロック、スマートメーター、宅配ボックス、スマート家電などが挙げられます。

IoT賃貸のメリットを最大限に引き出すには、それぞれの特性を理解し、適切に活用していくことが大切です。

IoT賃貸住宅で導入されることの多い代表的な機器・サービスを詳しく見ていきましょう。

賃貸物件に、どのようなIoT機器・設備が導入できるでしょうか。代表的なものを見ていきましょう。

スマートロック

スマートロックとは、部屋の錠をネットワークに接続し、通信によって施錠・開錠等の操作や管理を行う仕組みです。

2015年頃から国内でも普及し始めており、遠隔での操作が可能なため、まずは民泊や貸会議室などのビジネス用途で利用が増えました。

一般の生活者にとっては、自身のスマホを使って施錠・開錠ができるため、物理的に鍵を持ち歩く必要がなくなり、わずらわしさや鍵の紛失リスクから解放されるのがメリットです。また、外出先から施錠状態を確認できるため、鍵の閉め忘れにも簡単に対応できます。

錠そのものをスマートロック対応の製品に交換するのが一般的ですが、室内のサムターンにかぶせるような形で後付けできるものもあります。

高度なものでは、顔認証や指紋などの生体認証をシステムに組み込んだものもあり、建物のオートロックと連携してセキュリティ化に貢献するものもあるようです。

ワイヤレスドアホン、ネットワークカメラ

ドアホンのカメラをネットワーク接続し、外出先から来訪者に対応できる製品があります。

急な来客や宅配便の対応をするほか、スマートロックと組み合わせて、帰宅した子どもと会話をしつつ迎え入れるといったこともできます。

リアルタイムで対応しなくても、来訪者の姿を録画することで防犯性を高めるといった使い方も可能です。ドアホンだけでなく、各所の防犯カメラをネットワーク接続して利用することで、どこにいても自宅周辺の様子を確認できます。

また、室内に設置したカメラで、子どもやペットの様子を見るといった使い方もできるでしょう。

スマートスピーカー、家電リモコン

スマートスピーカーとそれに連動した家電リモコンはスマートホーム化の代表的なものでしょう。

音声を認識して、対応するさまざまな家電を声で操作することができます。

照明を点けたり消したり、エアコンの温度を設定したりすることや、スマホやパソコンと連携して、声だけで家族や友人に電話をかける操作をする、メッセージを送るといった使い方もできます。スマートスピーカー自身がインターネット上のコンテンツにアクセスできるので、音楽やニュースを流すこともできます。

スマートスピーカーの音声認識の精度が年々向上し、連携できる製品も増えてきています。スマートスピーカーによる家電操作を軸としたスマートホーム化が主流になるという意見も多いようです。

近年は声で操作をしなくても、AIによる自動の運用も実用的になりました。起床時間に合わせて自動でカーテンを開けたり、誰かがテレビの前に来たら自動でテレビのスイッチを入れるといったことが可能なシステムもあります。

しかも、あらかじめカーテンを開ける時刻を設定しなくても、AIが、毎日の起床時間を記録して「いつもの時間」に動作するようになっているのです。

また、住居内の家電がネットワークに接続されたことで、遠隔での操作ができるようになったのも革新的です。

帰宅する前にあらかじめエアコンを入れて室温を快適にしておいたり、お風呂を沸かしておくといったこともできるようになっています。

スマートメーター

スマートメーターは、電気、ガス、水道などのエネルギー使用量をリアルタイムで計測し、データを自動的に送信する機器です。入居者は専用アプリなどでいつでも使用量を確認することが可能です。また、検針作業の手間が省けるというメリットがあります。

スマートメーターの導入により、入居者は自分の使用量を把握しやすくなります。それによって無駄な消費を抑えられ、光熱費の節約にもつながるでしょう。

スマートメーター導入によるコスト削減効果は大きく、物件の魅力アップにも繋がります。最近ではAIを活用して、使用量の予測や分析を行うサービスも登場しています。より精度の高い省エネ提案ができれば、入居者の満足度もさらに高まるかもしれません。

宅配ボックス

IoT化された宅配ボックスは、荷物の受け取りがスムーズになることに加え、セキュリティ面でも安心です。入居者は外出中でも荷物を受け取ることができ、再配達の手間も減らせます。

最近の宅配ボックスは、IoTの活用により高機能化が進んでいます。荷物の取り出し時に認証を求めるセキュリティ機能や、荷物の到着をスマホに通知する機能などが充実してきました。こうした利便性の高さが、入居者に好評を博しているようです。

賃貸住宅をIoT化することのメリット

IoT賃貸住宅のメリットは、入居者の生活の質の向上と、オーナーの管理業務の効率化の両立が実現できることです。入居者にとっては快適で便利な住環境が整い、オーナーにとっては運営コストの削減や収益性の改善が見込めます。

具体的には、入居者の利便性の向上、賃料アップや利回りの改善、不動産価値の向上などが挙げられます。それぞれ詳しく見ていきましょう。

入居者の利便性の向上

IoT機器の導入により、入居者は生活のさまざまな場面で利便性の高いサービスを享受できます。たとえばスマートロックであれば、鍵の紛失リスクがなくなりますし、宅配ボックスは荷物の受け取りを容易にします。こうした利便性の高さは入居者の満足度アップに繋がるでしょう。

また、スマートメーターによる光熱費の見える化や、スマート家電による快適な環境の実現など、IoTならではのメリットも享受できます。部屋の温度管理を自動化できれば、帰宅時にいつでも快適な空間が待っている、といった具合です。

このように、IoT化によって入居者の生活の質を高められることは大きな魅力だといえます。快適で便利な住環境は、入居者の満足度を高め、物件の競争力アップにも繋がるはずです。

ただし、こうしたサービスを十分に活用してもらうには、入居者への丁寧な説明が欠かせません。機器の使い方や注意点を分かりやすく伝え、IoTのメリットを実感してもらうことが大切です。操作方法のサポートや、トラブル時の対応など、きめ細かなフォローを用意しておくことも必要でしょう。

入居者目線に立った丁寧なサポートがあれば、IoTのメリットを最大限に引き出せるはずです。 それが、入居者の満足度を高め、物件の評判を上げることにも繫がります。

賃料アップ・利回り改善

IoT機器を導入した物件は、そうでない物件に比べて付加価値が高まります。快適性や利便性の高さをアピールすることで、他物件と差別化を図れますし、結果的に賃料のアップや空室率の低下、利回り改善といったメリットを得られる可能性が高まるでしょう。

特に若年層の入居希望者にとって、IoT設備の充実度は物件選びの大きな判断材料になるようです。高い入居率を維持できれば、賃料の値上げや利回りの改善にも繋げられるはずです。

また、IoT化による管理コストの削減効果も見逃せません。空室時にはスマートロックを活用した内見ができれば、鍵の受け渡しなどが不要になります。また、機器の遠隔監視で設備トラブルを早期発見できれば、大規模な補修工事を防げ、修繕費の抑制にも繋がります。

こうしたコスト削減は、利回りの改善に直結するでしょう。長期的に見れば、IoT化の初期投資を上回るリターンも期待できるかもしれません。

実際に、当社が提供しているスマートホームサービス「SpaceCore」を導入いただいた物件の中には、10％以上賃料がアップした事例もたくさんあります。

ただし、ここでも入居者とのコミュニケーションが重要になってきます。IoT化した設備やサービスの魅力を十分にアピールし、入居者に価値を感じてもらうことが欠かせません。IoTがもたらす快適性や利便性を、具体的かつ魅力的に伝える工夫が必要です。 体験型の内覧会を開いたり、入居者の声を活用したりするのも効果的でしょう。

IoTの価値を分かりやすく伝えることで、入居希望者の心に響くアピールができるはずです。 それが、高い入居率の維持や、賃料アップにも繋がっていくと考えられます。

空室対策におけるリフォームについてはこちらで詳しく紹介しています。
関連記事：空室対策にリフォームは有効？リフォームポイントや差別化させるアイデアも紹介

不動産価値の向上

IoT化により物件の資産価値が高まることも大きなメリットです。将来的な売却を見据えた場合、買主にとって魅力的な物件であると判断されやすくなります。結果として高値で売却できる可能性が高くなるでしょう。

IoT化は、物件の先進性や快適性を示すアピールポイントになります。「IoT住宅」というだけで、他物件と一線を画した高付加価値物件だと認識されるようになるはずです。資産価値の高いIoT物件は、優良な投資物件としても注目を集めることが期待できます。

特に、IoT化による省エネ効果や設備の長寿命化は、物件の環境性能の高さを示す指標にもなります。昨今は環境性能の高い物件が選好される傾向にあり、IoT物件の優位性はますます高まっていくでしょう。

また、IoT化でセキュリティ性能が高まることも、物件の付加価値を高める要因になります。スマートロックや監視カメラなどの設備は、物件の安全性をアピールするのに役立ちます。

特に、女性の単身入居者にとってセキュリティの高さは重要な選択基準のひとつ。IoT物件なら、そうしたニーズにも応えられます。防犯性の高さが、物件の資産価値を押し上げることに繋がるかもしれません。

今後はスマートホーム化されていないことがリスクになる可能性も

賃貸物件においては、陳腐化を防ぐために入居者に好まれる設備を導入する必要があります。しかしながら、高価な設備を導入するのはかなりの負担になります。

賃貸住宅のスマートホーム化は、一般的な住宅設備よりも安価で、快適で便利な生活を提供しているイメージをつけることができます。

また、セキュリティという強みを打ち出すことで、空室対策にも大きく寄与するでしょう。

スマートホームに関連した機器はたくさん開発されており、技術革新が進んでいます。今後、スマートホーム化がより一般的になっていけば、スマートホーム化されていないことで大きく後れを取るという可能性もあるでしょう。そうなるまえに、スマートホーム化への対応を準備しておくのは、ムダにはならないはずです。

IoT賃貸住宅の課題と注意点

IoT化には多くのメリットがある一方で、導入や運用における課題もいくつか存在します。IoTのデメリットを正しく理解し、適切に対処することが求められます。

主な課題としては、初期コストと運用コスト、セキュリティ対策、入居者のプライバシー保護、機器の故障やメンテナンス対応などが挙げられます。それぞれ詳しく見ていきましょう。

初期コストと運用コスト

IoT機器の導入には、初期費用がかかります。またランニングコストも発生するため、費用対効果をよく検討する必要があります。長期的にみてメリットが出るのかどうか、慎重に判断することが大切です。

IoT化のための初期投資は、規模によっては大きな費用負担になることも予想されます。 最新のIoT機器は高価なものも多く、全室への導入となれば相応のコストがかかるでしょう。運用コストも、機器のメンテナンスや通信費用などで必ず発生します。

コスト対効果の視点を忘れてIoT化を進めてしまうと、投資回収が難しくなるリスクがあります。機器の選定には、性能や利便性だけでなく、コストパフォーマンスの高さも重視したいものです。

また、補助金などの支援制度を有効に活用するのも良い方法かもしれません。IoT化に対する補助金を用意している自治体もあるので、うまく活用できれば初期費用の負担を抑えられるでしょう。

セキュリティ対策

住宅のIoT化によってサイバー攻撃のリスクが高まることにも注意しましょう。不正アクセスによる個人情報の流出や、機器の誤作動などのトラブルを防ぐため、セキュリティ対策は万全にしておく必要があります。

IoT機器はインターネットに接続されているため、ハッキングなどの脅威に常にさらされています。 悪意のある第三者が機器に不正アクセスした場合、入居者の個人情報が流出したり、機器が意図せず作動したりといった被害が懸念されます。

具体的なセキュリティ対策には、機器やシステムの脆弱性対策、不正アクセス防止策、データの暗号化などがあります。また、入居者に対してもセキュリティ意識を高めてもらう取り組みが重要です。

機器の設定方法や利用上の注意点を丁寧に説明し、セキュリティ対策の重要性を理解してもらうことが大切です。入居者との協力体制を築くことで、セキュリティリスクを最小限に抑えられるはずです。

また、セキュリティ対策は常に最新の状態に保つ必要があります。機器やシステムのアップデートを欠かさず、新しい脅威に備えることが重要です。

入居者のプライバシー保護

IoT機器から得られるデータの中には、入居者のプライバシーに関わるものもあります。情報の取り扱いには細心の注意を払い、入居者のプライバシーを守ることが重要です。

例えば、スマートメーターのデータからは入居者の在宅時間や生活パターンが推測できてしまいます。こうした情報は適切に管理し、むやみに第三者に開示しないことが求められます。

カメラ付きのIoT機器を導入する場合は特に慎重な対応が必要でしょう。入居者のプライバシーを侵害しないよう、設置場所や撮影範囲、データの管理方法などを十分に検討することが大切です。プライバシーの確保なくしては、入居者との信頼関係は築けません。

入居者のプライバシーに関わる情報は、適切に匿名化するなどの対策が欠かせません。個人が特定されるような情報は慎重に取り扱い、厳重に管理することが重要です。

また、入居者に対してデータの取り扱いについて明示し、同意を得ることも必要でしょう。IoT機器で収集されるデータの種類や利用目的、保管方法などを事前に説明し、理解を得ておく必要があります。

加えて、データアクセスの制限や、定期的な棚卸しも重要な対策といえます。業務上必要なデータのみを必要最小限の人員だけがアクセスできるようにし、不要になったデータは速やかに削除する。こうした地道な取り組みの積み重ねが、プライバシー保護に繋がるのです。

機器の故障・メンテナンス対応

IoT機器は故障するリスクもあります。そのためには、トラブル発生時にスムーズに対応できる体制を整えておくことが求められます。

機器の不具合は入居者の生活に大きな影響を及ぼします。 迅速なトラブル対応ができなければ、入居者の満足度は下がる一方でしょう。 トラブルを未然に防ぐためにも、適切なメンテナンスを欠かさずに行うことが肝要です。

また、万が一トラブルが発生した際の対応手順を明確にしておくことも重要です。バックアップ機器の準備や、メーカーとの連携体制の構築など、トラブル時の対応力を高めておくことが求められます。

IoT機器の保守・運用には、専門性の高い知識やスキルが必要とされます。信頼できるパートナー企業と協力体制を築いておくことも、トラブル対応力を高める上で有効でしょう。