家賃の値上げには上限がある？交渉の進め方や家賃の値上げに向けた工夫やアイデア
物件エリアの住宅需要が高まったり、周辺物件と比べて家賃が割安な物件の場合、家賃の値上げを検討するケースがあります。
では、家賃の値上げには上限はあるのでしょうか。家賃値上げの交渉や進め方の工夫などについても紹介します。
家賃の値上げには法律上の上限はある？
結論からいって家賃の値上げについて「上限いくらまで」とする法律上の制限はありません。
しかし、現在の家賃が月額5万円のところを月額100万円にすることは実際上無理なことです。
家賃の値上げについては借地借家法に規定があり、また家賃の値上げに伴うリスクがあるからです。
家賃を値上げするには正当理由が必要
家賃を値上げすることは家主の権利ですが、やみくもに値上げすることはできません。
賃貸契約に基づく借家人の経済安定性を脅かすからです。
借地借家法第32条には次のように定められています。
| 第三十二条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。 ２ 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。 ３ 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。 借地借家法 | e-Gov法令検索 |
第1項により値上げ（又は値下げ）の条件は以下のようになっています。
- 土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減
- 土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動
- 近傍同種の建物の借賃に比較して不相当
上記3つが認められる場合に、現在の家賃が不相当に安いと考えられるときに請求できるとされています。
なおかつ契約書に「値上げや値下げをしない特約がないこと」が必要です。
なお、これらの条件にあてはまるからといって当然に値上げが認められるわけではありません。
借家人の「同意」がなければ値上げできないことは、「契約」の必然です。
しかしながら、借家人から同意を得ることが実際には難しいのが実情です。
固定資産税など負担の増加
近隣の再開発が進んで利便性が向上したことから固定資産税が想定外に上昇することがあります。
固定資産税評価額は基本的には3年に1回見直しがされるものですが、この期間に大きく変わったために現在の家賃ではペイできないほど家主の負担が大きくなることもあるでしょう。
またその他の負担の増加要因として、所有しているマンションの修繕積立金や管理費の増加も考えられます。
相場の変動
近隣同種の物件と比べて安すぎる賃料の場合にも値上げが請求できるとされています。
一般的には賃貸にだすために不動産会社に仲介を依頼して入居者を探すことが多いのですが、たまたま自分で入居者を見つけて賃貸したところ、後から家賃が近隣相場と比べて不相当に安いことがわかったような事例です。
また、賃貸中に付近の再開発があったり商業施設が新しくできたりしたために近隣の家賃相場が上昇することがあります。
このような場合にも家賃の値上げ請求ができるでしょう。
家賃値上げに伴うリスク
いくら法律上で「請求することができる」とされていても、契約の相手方である借家人の意向があり、反発もあるでしょう。
ここでは、家賃の値上げを請求することでどのようなリスクがあるかを紹介します。
- 値上げ分の家賃を支払わない
- 賃貸契約を解約・退去される
値上げ分の家賃を支払わない
家賃の値上げを請求して借家人が同意しないときには、今までの家賃を借家人が持参しても家主は値上げ請求をしている以上受取るわけにはいかず、借家人は増額分を払うと値上げを認めたことになるため今までの家賃しか払おうとしません。
長期間家賃を支払わない状況が続いてしまうと賃貸契約を家賃不払いで解約されるおそれがあるため、借家人には今までの家賃と同額を供託して値上げ分の家賃を支払わないことができます。
賃貸契約を解約・退去される
家賃の値上げを請求することで、賃借人が嫌気を感じて賃貸契約を解約し退去するおそれがあります。
賃貸期間中でも解約手続きをすれば解約・退去を適法に行うことができますし、値上げの請求を賃貸契約更新時期にすれば更新拒絶をされて退去されてしまいます。
退去されてもすぐに次の入居者が決まればよいのですが、次の入居者が決まるまでは家賃収入がなくなってしまい、家賃の値上げで得られるはずの利益どころか今までの家賃さえ入ってこなくなってしまいます。
家賃の値上げはいくらぐらいが相場なのか
家賃の値上げを検討するときには、いくらぐらいの家賃が相場として適正なのかを調査することが必要です。
家賃の相場は周辺エリアの立地条件や建物の構造・設備によって異なるため同じようにみえる物件でも適正な相場を求めることは困難です。
近隣の物件をたくさん扱っている不動産会社なら適正な相場を知っているので相談してみましょう。
近隣の状況によって相場感が異なる賃料ですが、次のような政府統計もあるので参考にしてはいかがでしょうか。
また、全国賃貸管理ビジネス協会から全国の家賃動向が定期的に調査公開されています。
家賃の値上げを行うタイミング
値上げを請求することで入居者が退去してしまうリスクはあるものの、値上げできれば家賃収入が増えるので家賃の値上げは賃貸経営には欠かせません。
ここでは、家賃の値上げ請求を行う手順や、値上げ請求をするのによいタイミングについてみてみましょう。
家賃の値上げを行う流れ
家賃の値上げを請求するのにいつまでに、またはいつ以降にしなければならないという決まりはありません。
ただし、値上げを請求する理由は明示するようにしましょう。
借地借家法に定める「正当な理由」を賃借人に判断してもらうためです。
まず賃借人に対して値上げをしたいことを伝えなければなりません。
口頭でもよいのですが、できるだけ文書によって通知します。
通知文書には下記の事項を記入しましょう。
- 家賃の増加額を明確にする
- いつから値上げをするかを明示する
- 値上げに至った理由
値上げをする時期についても規定はありませんが、賃借人に不意打ちにならないように十分な期間を与えると受け入れやすくなるでしょう。
値上げ通知のタイミング
家賃の値上げを請求するのに最も避けたいタイミングは契約更新時期を控えたときです。
万が一家賃の値上げがまとまらずに契約更新について合意できなければ「法定更新」となるためです。
法定更新されると以下のような不都合が生じます。
- 賃貸借契約の条件が期間以外は同一の条件で更新されたことになる
- 期間の定めがない賃貸借契約に変わる
期間の定めがない賃貸借契約になると解約するには「解約申入れ」「合意」のいずれかの方法になります。
解約申入れは
賃借人からはいつでもできる（民法617条）のに対して、
賃貸人からは、
- 6カ月以上前に通知
- 正当な理由が必要
- 解約日以降も退去しない場合には遅滞なく異議申立てをしなければならない
などの制限が生じます。
賃借人からはいつでも解約できるとなると賃借人がいつ出ていくのかわからず、資金計画がたてづらくなってしまいます。
空室が家賃値上げのチャンス
以上のように、入居中であれば家賃の値上げが難しいのですが、空室の時期を利用して物件の付加価値を向上させておき、新しく値上げした家賃で入居者を募集する方法もあります。
空室であれば家賃収入がなく賃貸経営の危機といえますが、空室期間中に物件のバリューアップをしチャンスに変えてはいかがでしょうか。
家賃を上げるアイデアや方法
空室のときこそ大がかりな改修工事が可能であり、家賃収入をあげる絶好の機会です。
ここでは、高い家賃を期待できる物件に変えるためのアイデアを提案します。
物件のバリューアップによって短期では家賃収入の増加が、長期では出口戦略としての物件価値の向上が期待できます。
単にリフォームですませず、リノベーションをする
リフォームとリノベーションには一般的に定義の違いはありませんが、賃貸経営におけるリフォームとは単なる修繕・原状回復工事を指し、リノベーションは積極的に機能性やデザイン性を向上・創造する工事をさしています。
その物件で新しく暮らす、仕事をするなど入居する方のライフスタイルやニーズにあった機能やデザインを備えた物件に変えていきます。
外壁のリニューアルをすれば見た目の印象も変わりますし、屋根付き駐輪場の設置、宅配ボックスの設置をすれば入居者の利便性も向上します。
その他
- 間仕切りや壁を取り払い間取りを変える
- 耐震性や防寒性・耐熱性、防音性などを向上させる
なども有効でしょう。
スマートホームサービスも有効
物件のバリューアップにはスマートホームサービスも有効です。
物件のスマートホーム化は大規模工事が不要で比較的簡単に費用も安く導入できること、入居者のニーズも高いことから物件のバリューアップに有効な方法と言えるでしょう。
下記の表は全国賃貸住宅新聞の「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる」ランキング（2020年10月17日）から引用しました。
「インターネット無料」が単身者向け・ファミリー向けともトップになっており、「エントランスのオートロック」「防犯カメラ」「ホームセキュリティ」などスマートホーム化で対応できる設備が上位にきています。
また、スタイルアクト株式会社が首都圏の賃貸入居者に対して行ったアンケートの結果では、スマートホーム機器に対して積極的に追加費用を出している消費者動向がうかがえます。
スマートホーム機器に58％の方が追加コストを負担し、賃料水準が増えるほど追加コストが増加しています。
追加コストの平均は5,844円でした。
利用意向が高いのは、ガス栓操作・エアコン操作・玄関人感センサーとなっており、スマートロックとWEBカメラに対しての追加負担が多くなっています。
WEBカメラがペットや子どもの見守りに利用されているのでしょう。
ペットや子どもがいるとWEBカメラの利用意向が高くなっています。
スマートホームサービス会社に相談を
このように物件のバリューアップに有効なスマートホーム化ですが、比較的簡単、安価に設置できるとはいえ、トータルに設計することが重要です。
スマートホーム機器同士の相性不適合からくる不都合や機能の重複をさけることができるからです。
スマートホーム提供会社なら物件に最適なスマートホーム化を提案でき、物件のバリューアップに貢献できます。
物件のスマートホーム化を検討するならスマートホームサービ提供会社に相談してみましょう。
