アパートに空室が多い理由とは？原因分析と効果的な対策を解説

アパート経営において空室率の高さは収益に直結する重要な課題です。また、マンションと比べてアパートは老朽化や経年劣化の影響を受けやすいなど、空室に関わる多くの課題に関する悩みを抱えるオーナーも数多く存在します。

そこで、空室が多くなる12の主な原因を詳しく分析し、スマートホーム化を含む効果的な対策方法を解説します。

アパートの空室が多いとはどういう状況か

アパート経営において空室率の高さは深刻な問題となります。空室が多い状況とは具体的にどのような状態を指すのか、まずはその基準と特徴を理解しておくことが重要です。

空室率の目安と判断基準

空室率は何を基準に求めるかによっていくつかの種類に分けられますが、健全な賃貸経営を行うためには適正な空室率の把握が不可欠です。

一般的に、収益性を上げるためには、空室率を5〜10%程度に抑えるのが理想です。一方で、総務省統計局が調べた「平成30年住宅・土地統計調査」の結果によると、この調査の中で賃貸住宅の空き家の割合は18.5％であるとされています。

空室が多い物件の特徴

空室率が高いアパートには共通した特徴があります。築年数の古さ、設備の劣化、立地条件の悪さ、家賃設定の不適切さなどが主な要因として挙げられます。また、管理状態が悪く、共用部分の清掃が行き届いていない物件も入居者から敬遠される傾向にあります。

競合物件と比較して明確な差別化要素がない物件も空室リスクが高くなります。同様の立地・設備・家賃帯の物件が多数存在する場合、入居者の選択肢が増えるため、特別な魅力のない物件は選ばれにくくなります。

空室による経営への影響

空室率の高さは賃貸経営に深刻な影響を与えます。最も直接的な影響は家賃収入の減少です。例えば、10戸のアパートで年間空室率が20%の場合、常時2部屋が空室状態となり、年間収入が20%減少することになります。

さらに、空室期間中も固定費（管理費、修繕積立金、保険料等）は継続してかかるため、実質的な損失はより大きくなります。長期的な空室は物件の資産価値低下にもつながり、将来的な売却時の価格にも悪影響を及ぼす可能性があります。

アパートに空室が多くなる主な理由12選

アパートの空室が増加する原因は多岐にわたります。市場環境、物件の状態、運営方法など様々な要因が複合的に作用して空室問題を引き起こします。以下では主要な12の原因について詳しく解説します。

1. 家賃設定が周辺相場より高い

最も基本的な問題として、周辺相場と比較して家賃が高すぎることが挙げられます。入居希望者は必ず複数の物件を比較検討するため、同条件の物件より明らかに高い家賃設定では選ばれる可能性が低くなります。

市場相場は常に変動しているため、定期的な見直しが必要です。特に新築時の家賃設定をそのまま維持し続けている場合、築年数の経過とともに相場との乖離が生じやすくなります。

2. 競合物件が多く供給過多状態

人口が減少すると当然、物件の需要も下がります。日本は少子化で全国的に人口が減少傾向にあるものの、首都圏など都市部に人が集中するため、こうしたエリアでは依然として賃貸の需要が高いです。しかし、需要の高いエリアでも供給過多状態になることがあります。

同じエリア内に類似した条件の賃貸物件が多数存在する場合、入居者の選択肢が増える反面、各物件の競争が激化します。特に新築物件が次々と建設される地域では、既存のアパートが相対的に不利になる可能性があります。

3. 築年数が古く外観が劣化している

人口が集中しているエリアであっても、物件に魅力がなければ入居者が集まらず、空室率も上がってしまいます。特に、築年数が経つにつれて需要も低下していくのが一般的です。外観や内装が古く老朽化している物件は、内見すらしてもらえない可能性も高いです。

外壁の汚れ、ひび割れ、塗装の剥がれなどは物件の第一印象を大きく下げます。また、エントランスや廊下などの共用部分の劣化も入居希望者にネガティブな印象を与えます。

4. 設備が古い・不十分

現代の入居者は生活の利便性を重視します。エアコン、給湯設備、キッチン設備、浴室設備などが古いままでは、入居者のニーズに応えることができません。特に、インターネット環境の整備は現在では必須条件となっています。

また、セキュリティ設備の不足も大きなマイナス要因です。オートロック、防犯カメラ、モニター付きインターホンなどの設備がない物件は、安全性を重視する入居者から敬遠される傾向があります。

5. 立地・アクセスに問題がある

駅からの距離、交通の便、周辺の生活利便施設（スーパー、コンビニ、病院等）の有無は入居者の選択に大きく影響します。特に通勤・通学に不便な立地の物件は需要が限定的になります。

また、騒音の多い道路沿いや工場近く、治安の悪いエリアなども敬遠される要因となります。立地条件は変更することができないため、他の要素でカバーする必要があります。

6. 管理会社の対応が不適切

管理会社の質は入居者満足度に直結します。入居者からの問い合わせや苦情への対応が遅い、メンテナンスが適切に行われない、清掃が行き届いていないなどの問題があると、既存入居者の退去につながり、評判の悪化により新規入居者も獲得しにくくなります。

また、入居者募集活動への積極性も重要です。広告展開が不十分だったり、内見対応が適切でない管理会社では、空室期間が長期化する傾向があります。

7. 日当たりが悪い

住環境の快適さにおいて、日当たりは重要な要素です。北向きの部屋や隣接建物の影響で日光が入らない部屋は、湿気やカビの問題も生じやすく、入居者に敬遠されがちです。

特に女性の単身者や小さな子供のいる家庭では、日当たりの良さを重視する傾向が強いため、日当たりの悪い物件は成約率が低くなります。

8. 間取りに問題がある

現代のライフスタイルに合わない間取りも空室の原因となります。例えば、収納スペースが不足している、キッチンが狭すぎる、浴室とトイレが一体型で使いにくいなどの問題があります。

また、単身者向けなのに無駄に部屋数が多い、逆にファミリー向けなのに部屋数が少ないなど、ターゲット層のニーズと合わない間取りも問題となります。

9. 入居条件が厳しすぎる

保証人の条件、収入基準、年齢制限などの入居条件が厳しすぎる場合、入居希望者の母数が減少します。特に、ペット禁止、楽器禁止、単身者限定などの制限が多すぎると、入居者の選択肢から外される可能性が高くなります。

ただし、条件を緩和しすぎるとトラブルが増加するリスクもあるため、適切なバランスが重要です。

10. 騒音などの環境問題

周辺環境の騒音問題は入居者の生活の質に直接影響します。道路や線路からの騒音、近隣工場の騒音、住民同士の騒音トラブルなどがあると、退去の原因となりやすく、評判も悪化します。

また、ゴミ置き場の管理状況、駐車場の利用状況、近隣住民のマナーなども住環境の質を左右する重要な要素です。

11. 募集方法・広告に問題がある

効果的な募集活動ができていない場合、良い物件でも空室期間が長期化します。インターネット広告の内容が魅力的でない、写真の質が低い、物件の特徴が適切に伝わらないなどの問題があります。

また、仲介会社との連携が不十分で、積極的な営業活動が行われていない場合も成約率の低下につながります。

12. 敷金・礼金が高額すぎる

初期費用の高さは入居者の大きな負担となります。特に敷金・礼金が相場より高く設定されている場合、初期費用を抑えたい入居希望者から敬遠される傾向があります。

近年は敷金・礼金ゼロの物件も増えており、競合との差別化のためにも初期費用の見直しが重要になっています。

原因別：効果的な空室対策

空室問題の解決には、原因に応じた適切な対策を実施することが重要です。主要な対策分野ごとに具体的な改善方法を解説します。

家賃・初期費用の見直し対策

価格面での競争力を高めるための施策は、比較的短期間で効果が現れやすい対策です。ただし、収益性とのバランスを考慮した慎重な検討が必要です。

適正家賃の設定方法

市場相場の調査を定期的に実施し、同条件の競合物件との比較分析を行います。立地、築年数、設備、間取りなどの条件を総合的に評価し、適正な家賃レンジを設定します。必要に応じて段階的な家賃調整を検討し、急激な変更による既存入居者への影響も考慮します。

敷金・礼金の調整

初期費用の負担軽減によって、入居希望者の心理的ハードルを下げることも重要です。敷金・礼金の減額や撤廃、分割払いの導入などを検討します。ただし、敷金は原状回復費用の担保という側面もあるため、完全撤廃には慎重な検討が必要です。

フリーレントの活用

家賃を下げることなく実質的な負担軽減を図る方法として、フリーレント（一定期間の家賃免除）の活用があります。1〜2カ月程度のフリーレント期間を設定することで、入居者の初期負担を軽減しつつ、長期的な家賃水準は維持できます。

物件の魅力向上対策

物件自体の競争力を高める施策は、中長期的な空室対策として非常に効果的です。初期投資は必要ですが、家賃水準の維持・向上も期待できます。

設備の追加・更新

現代の入居者ニーズに合わせた設備投資を行います。エアコンの新設・更新、システムキッチンの導入、温水洗浄便座の設置、宅配ボックスの設置などが効果的です。また、インターネット無料サービスの導入も入居者にとって大きな魅力となります。

IoT機器・スマートホーム化による差別化

賃貸物件の差別化を図る施策の一つとして、スマートホーム化が注目されています。スマートホームでは、IoT技術の活用による快適で効率のよい暮らしを実現できます。

・スマートロック・オートロックの導入

スマートロック・ネットワークカメラ・ワイヤレスモニター付きドアホンの設置はセキュリティ性と利便性を向上させることができ、セキュリティ意識の高い入居者の評価が高くなるでしょう。スマートロックは鍵の紛失リスクを解消し、遠隔からの施錠・解錠も可能になります。

・スマート家電・照明システムの設置

スマートリモコンによる家電の一括制御、調光・調色機能付きLED照明システムの導入により、住環境の利便性と快適性が向上します。

・スマートインターホン・セキュリティシステム

Panasonicのワイヤレスモニター付きドアホンは、モニターの親機をインターネットにつなぐとスマートフォンでリアルタイムに映像・音声で来客に対応できます。家の中だけではなく、外出先でも応対が可能となります。

・遠隔操作可能な空調・給湯システム

外出先からスマートフォンで空調や給湯器を操作できるシステムの導入により、省エネと利便性を両立できます。

リフォーム・リノベーション

入居希望者を増やすためにも、老朽化した物件はリフォームを検討することをおすすめします。内装の全面的な改修、間取りの変更、水回り設備の更新などにより、物件の魅力を大幅に向上させることができます。投資額は大きくなりますが、家賃アップや空室期間の短縮により投資回収が期待できます。

外観・共用部の改善

室内や共用部を日頃からきれいに保つと、内見に来た入居希望者に好印象を与え、契約が決まりやすくなります。さらに、すでに住んでいる入居者の満足にもつながり、長く住んでもらえるという意味でも、空室率を下げるのに効果的です。外壁塗装、エントランス改修、照明のLED化、植栽の整備などにより、物件の第一印象を向上させます。

募集・マーケティング強化対策

効果的な募集活動により、潜在的な入居希望者にアプローチし、成約率を向上させることができます。

募集図面の改善

魅力的な物件資料の作成は成約率向上の基本です。高品質な写真撮影、物件の特徴的な部分の強調、周辺環境の魅力的な紹介などにより、入居希望者の関心を引くことができます。

インターネット広告の充実

現在の部屋探しはインターネットが主流となっています。主要な不動産ポータルサイトへの掲載、SNSを活用した情報発信、VR内見システムの導入などにより、より多くの潜在的入居者にリーチできます。

仲介会社との関係強化

不動産仲介会社との良好な関係構築は、優先的な物件紹介につながります。適切な仲介手数料の設定、迅速な対応、定期的な情報提供などにより、仲介会社からの紹介件数を増やすことができます。

管理・サービス向上対策

入居者満足度の向上により、長期入居を促進し、退去率を下げることができます。

管理会社の見直し

管理会社の質は物件運営の成功に直結します。対応の迅速性、清掃・メンテナンスの質、入居者とのコミュニケーション能力などを総合的に評価し、必要に応じて管理会社の変更を検討します。

入居者サポートの充実

24時間サポートサービス、定期的な物件点検、入居者からの要望への迅速な対応などにより、入居者満足度を向上させます。また、長期入居者への特典提供なども効果的です。

メンテナンス体制の改善

予防保全の実施、緊急時の迅速な対応体制の構築、定期的な設備点検の実施などにより、物件の品質維持と入居者満足度向上を図ります。

スマートホーム化による空室対策の効果

近年注目されているスマートホーム化は、従来の空室対策とは異なる新たなアプローチとして期待されています。IoT技術の普及により、賃貸物件においても導入しやすい環境が整ってきました。

入居満足度の向上効果

スマートホーム化による入居者満足度の向上は、入居率の向上に加え、長期入居促進の効果を期待することもできます。

利便性向上による住み心地の改善

スマートホームは、IoT技術の活用による快適で効率のよい暮らしを実現します。スマートフォン1つで照明、空調、家電などを一括制御できる環境を作ることができます。特に、外出先からの遠隔操作機能は、帰宅前のエアコン操作や照明制御など、実用的な便利さを提供します。

セキュリティ強化による安心感

特に、女性の単身入居者にとってセキュリティの高さは重要な選択基準のひとつ。IoT物件なら、そうしたニーズにも応えられます。スマートロック、監視カメラ、センサー類の導入により、従来の物件では実現できない高レベルなセキュリティを提供できます。

エネルギー効率化による光熱費削減

スマート家電との連携により、電力使用量の最適化が可能になります。自動調光、人感センサーによる無駄な電力使用の削減、効率的な空調制御などにより、入居者の光熱費削減に貢献します。

長期入居促進効果

快適で便利な住環境を提供することで、入居者の満足度が向上し、退去率の低下が期待できます。長期入居により空室期間が減少し、安定した家賃収入を確保できます。

賃料上昇・収益性向上効果

スマートホーム化による付加価値の提供は、家賃水準の向上と収益性改善に直結します。

スマートホーム物件の賃料プレミアム

スマートホーム化された賃貸物件は、従来の物件との明確な差別化が図れることから、入居率の向上に役立ちます。IoT設備を備えた物件は、同条件の一般的な物件と比較して5～10%程度の賃料プレミアムを設定できる可能性があります。

競合物件との差別化による市場優位性

IoTに特化した賃貸住宅はそれほど多くありません。IoT賃貸住宅にすることで、セキュリティ性や利便性が向上された物件に魅力を感じる人や、新しい設備・機器を利用したい人のニーズを叶えることになり、新たな層の客付けにつながる可能性が生まれます。

内見効率化・客付け力向上効果

IoT技術は物件紹介・内見プロセスの効率化にも貢献し、成約率向上をもたらします。

無人内見・遠隔案内システム

IoTを活用した無人や遠隔での内見案内は、不動産営業や業務効率を改善することができます。顧客は物理的な距離や時間の制約なく、物件を内覧できるようになります。遠方の入居希望者や忙しい方でも気軽に内見できる環境を提供できます。

スマート機能のデモンストレーション効果

内見時にスマートホーム機能を実際に体験してもらうことで、入居後の生活をイメージしやすくなります。スマートフォンでの家電操作、音声認識機能、自動化システムなどの実演は、強力な訴求効果を発揮します。

内見予約システムの自動化

オンライン予約システムとスマートロックの連携により、無人内見システムの構築も可能です。これにより、24時間いつでも内見対応が可能になり、機会損失を防げます。

入居申込率の向上

スマートホーム機能の魅力により、内見から申込までの成約率が向上します。特に、IT関連企業勤務者や若年層からの支持が高く、これらの層をターゲットとする物件では特に効果的です。

管理効率化・コスト削減効果

IoT技術は物件管理業務の効率化とコスト削減にも大きく貢献します。

遠隔監視・メンテナンス管理

各種センサーによる設備状況の遠隔監視により、トラブルの早期発見と予防保全が可能になります。また、定期点検の効率化により、管理コストの削減も期待できます。

入退去手続きの自動化

スマートロックシステムの活用により、鍵の受け渡し業務が簡素化されます。遠隔での解錠・施錠設定により、立会い業務の負担軽減と効率化が図れます。

トラブル対応の迅速化

センサーによる異常検知システムにより、水漏れ、ガス漏れ、侵入者などのトラブルを早期に発見し、迅速な対応が可能になります。これにより、被害の拡大防止と修繕コストの削減が期待できます。