JR西日本プロパティーズ株式会社 SpaceCorePro導入ケース
JR西日本プロパティーズ株式会社
JR西日本プロパティーズ株式会社は、住宅分譲事業や不動産賃貸事業を中心に、商業施設や公共性の高い土地活用、大規模開発なども手がけるデベロッパーです。
同社では、新築物件の開発だけでなく、取得した既設物件の運営も行っており、管理業務は管理会社に委託しながら、収支管理や物件価値を高めるための企画立案を行っています。
今回インタビューに応じていただいた中国・九州支社の不動産賃貸部 小澤英樹さんは、収益物件の年間の収支計画の策定や賃料を含めた物件価値向上の施策の企画などに携わっています。
コロナ禍がきっかけ。テレワークブースから始まったIoT検討
── 今まで保有物件に対して、IoTやスマートホームを導入したことはあったのでしょうか。
小澤さん
「SpaceCorePro」の導入が初めてです。コロナ禍になり社内で「新しい企画を考えなさい」という指示があったことが検討を始めたきっかけです。
その中で取り組んだのが、既設物件への共用部を活かしたテレワークブースの設置でした。当時は、賃貸物件にテレワークブースを設ける事例は少なく、試行錯誤しながらの取り組みでしたが、その過程で「鍵の管理をどうするか」という課題が浮き彫りになりました。
予約管理や利用者対応を考えると、物理的な鍵では限界があります。そこから、スマートロックやスマートホームといった分野を本格的に調べるようになりました。
また、同じ時期に、置き配が急速に広がったことも、IoTを意識するきっかけになりました。オートロック物件では、配達員が中に入れない、入居者が不在だと荷物を受け取れないといった課題があります。
こうした課題に、遠隔で解錠できる仕組みや、暗証番号・ワンタイムパスワードによる対応は、非常に合理的に感じられました。
鍵の紛失や暗証番号を他人に教えてしまうといったトラブルも、日常的に発生します。スマートロックであれば、こうしたリスクを減らせるという点も、管理の立場からは大きなメリットでした。
── 「SpaceCorePro」を導入した決め手はなんだったのでしょうか。
小澤さん
ひとつはコストパフォーマンスの良さです。収益物件を運営する中で、コストは直接的にキャッシュフローに影響を与えます。そのためできるだけコストを抑えてスマートホームサービスを導入したいと考えていました。
もうひとつは、「SpaceCorePro」が既設の物件にも導入できるという点です。大手のメーカーに問い合わせをしても、新築であれば対応してくれるのですが、既設物件となると消極的な反応でした。あまり乗り気でない様子で、おそらく既設物件への導入事例が少ない印象でした。
さらに、鍵単体ではなく、アプリひとつで他の機器とも連携できる拡張性があるかどうかも重視しました。今後、IoTが広がったときに、後から照明や他の設備を追加できる余地がある方が、長期的に見て使いやすいと考えたからです。
築20年のマンションで家賃5％超アップを実現
―― 導入効果はどういった形で現れていますか。
小澤さん
現在、2棟の既設物件に「SpaceCorePro」を導入しています。そのうちのひとつが学生マンションです。この物件では、結果として賃料を5％以上引き上げることができました。
導入については、大学側とも導入機器や設定賃料を協議しました。
当社の物件は大学から近く、立地は良いのですが、築年数が20年を超えてきたことで、「そろそろ家賃を下げてほしい」という要請が出てきていました。ただ、部屋自体は広く、ワンルームで35㎡以上、風呂トイレ別という学生に人気の物件です。最近の物価上昇を鑑みても賃料は下げたくないばかりか、むしろ上げたいという状況でした。
一方で、経年劣化による鍵トラブルも増えていました。鍵が開かない、学生が鍵をなくしてしまうといった対応が重なっていた時期でもあります。
そこで、スマートロックを含むIoT導入を大学側に提案しました。導入費用は当社が負担するので、その代わりセキュリティ強化という形で評価してもらい、家賃を上げられないかという交渉です。
防犯や安全面は、学生の生活を重視する大学側にも受け入れられやすく、結果として賃料アップにつながりました。現在も、退去が発生して空室になった部屋から、順次導入を進めています。
── 学生マンション以外の物件ではどうでしょうか。
小澤さん
一般向けの賃貸物件では、「SpaceCorePro」を導入することで家賃が7％以上増額することができました。
この物件には5部屋の空室があったのですが、「SpaceCorePro」を導入し一番高い賃料になった部屋が真っ先に決まりました。
成約したのは若い方で、IoTやスマートホームに抵抗がない世代だったのだと思います。スマートフォンひとつで操作できるという点は、分かりやすい価値として伝わったのではないでしょうか。
── 「SpaceCorePro」を使った取り組みを社内の役員向けにプレゼンされたそうですね。
小澤さん
本社から「今面白い取り組みをやっているらしいので説明してほしい」という依頼があり、導入後の成果発表という形で資料を作ってプレゼンしました。
「新築とも競合するレベルの賃料を実現できている」「学生マンションで平均3,000円アップした」という具体的な数字を示したところ、かなり良い反応をいただきました。
今後の導入計画と「安全・安心・豊かな暮らし」の実現
――アクセルラボ社に対して、何か要望はありますか。
小澤さん
スマートロック導入を検討する際、鍵が最も重要なポイントになります。鍵は物理的なインパクトが大きく、鍵を前提に全ての計画を立てるのですが、物件によっては対応が難しいドアもあります。
過去に物件を視察した際も、全室に導入したいという要望があったものの、一部住戸のみの導入にとどまったケースがありました。
貼り付け型など、より多くのドアに対応できるバリエーションがあれば、導入できる物件の幅が広がると考えています。
――今後の導入計画やJR西日本プロパティーズとしての展望についても教えてください。
小澤さん
今後も、賃料を上げられる可能性のある物件にどんどん導入していきたいと考えています。
近年の新築物件は、建築コストの上昇もあり、専有面積がコンパクトになっているケースが増えています。一方で、築5年から10年程度の既設物件には、同じ賃料帯で比較した場合、新築よりも広い間取りを確保できているものも少なくありません。
こうした物件に対して、IoTやスマートホーム設備を後付けで導入し、セキュリティや利便性を高めることで、「築年数が新しい」という新築の強みを十分に補えると考えています。
単に築年数だけで評価されるのではなく、暮らしやすさや機能面を含めた総合的な価値で勝負できる点が、既設物件の強みだと捉えています。
また、当社は「安全 安心 豊かな暮らし」の実現を目指しています。IoT機器はその実現のための一つの方法です。物件に対する安全基準が非常に厳しく、国が定める安全基準よりも一段上の基準で建物点検を実施しています。こういった安心や安全を徹底する一環として、「SpaceCorePro」のようなIoT導入にも取り組んでいます。
スマートロックは防犯に直結し、安全・安心に繋がります。今後、スマートホームによって照明の制御などにも広げていければ、「豊かな暮らし」の実現に繋がっていくと考えています。
| 社名 | JR西日本プロパティーズ株式会社 |
| 事業内容 | ・不動産の所有、売買、賃貸借、仲介 ・不動産賃貸借に係る事務代理業務 ・駐車場の運営・管理の受託 ・再生可能エネルギー電気の発電及び売電に関する事業 |
| 設立 | 2016年7月15日 |
| URL | https://www.jrwp.co.jp/ |
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SpaceCoreやスマートホーム全般に関するご相談にお答えしております。また、導入を検討されている方に向けて、ウェブセミナーやメールマガジン、市場調査資料もご提供しております。
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