有限会社土屋ファイナンシャルプランニング

SpaceCore導入ケース

代表取締役　土屋順司オーナー

有限会社土屋ファイナンシャルプランニング　代表取締役　土屋順司オーナー

土屋順司オーナープロフィール

大手電機メーカーの運営保守における予算管理やバックオフィスを経験したのち独立。2002年より地元・八王子市内で代々所有していた土地を活用して賃貸経営を開始。1棟目にシルクアベニュー、2年後にアベニューB。いずれも自主管理で、空室が発生すれば地元の仲介会社を回り、内見時には必ず立ち会うという徹底した経営を行っています。

2棟の築年数はそれぞれ21年と19年と経っていますが、2棟合計の年間入居率（1年間の満室賃料を分母とし、実際の家賃収入を分子）は、2021年度98.92％、2022年は99.16％と驚異的な数字です。

今回、「SpaceCore」を導入いただいた物件は、土屋オーナーが約20年ぶりに新たに企画し、2023年3月に竣工した「アベニューA」です。

アベニューAは、JR中央線「八王子駅」まで徒歩17分、京王線「京王八王子駅」まで徒歩19分という立地に位置する、地上8階建て総戸数24戸のRC造マンションです。物件のコンセプトや高い入居率を維持する秘訣についても伺いました。

30年先を見据えた賃貸経営のポイントは”便利の追求”

ーアベニューAを建てた経緯について教えてください

120坪ほどの土地があり、もともとはサブリースでコインパーキングにしていました。コロナで運営会社の経営状況が悪化し、契約期間中にもかかわらず賃料減額の申し出がありました。

更新時ならまだしも契約期間中でしたので、信用できなくなり別の土地活用法を検討したことがきっかけです。

トランクルームやコンテナ設置、マンションを建てるにしても、音楽や楽器が演奏できるような防音マンションにしようか、などをいろいろな活用法を考えた末に、アベニューAが完成しました。

ーアベニューAのコンセプトや特徴について教えてください。

アベニューAだけに限らず、私の物件すべてに共通しているのですが、なによりも「便利なこと」がコンセプトです。

賃貸経営は1度始めると、20年30年と続きます。20年30年をどのように勝負するかを私なりに考えて、20年先を見越した物件作りを心がけました。

ー具体的にはどのような部分を意識されたのでしょうか。

たとえば集合玄関の扉です。オートロックは当然自動ドアですが、その外側の扉は手動の物件が多いですよね。

外側の扉も自動ドアにしてしまうと当然コストが発生します。メンテナンスや保守も余計にかかります。しかし、傘を持って荷物を持っている入居者にとっては自動ドアの方が便利じゃないですか。だから、私の物件ではすべてで外側も自動ドアになっています。

オートロックは「SpaceCore」のアプリで解錠が可能

あとは、ゴミ置き場には必ず傘を差さなくても出せるようにしています。ゴミ置き場とゴミ置き場までの道にも必ず屋根を付けています。こういった、導線作りからきちんと考えて作っています。

設計や建築の段階でもかなり口を出しますから、ゼネコンや設計事務所の方には大変よくご対応いただいたと思います。

ー20年後30年後を見据えたマンション作りですね。

人間の根底には「便利なものが好き」という欲があると思っています。綺麗なものや凝った意匠の建物は、いずれ飽きられてしまいます。しかし、便利なものは身体に染みついて、離れられなくなります。

そういったなかで「SpaceCore」も導入しました。

ー「SpaceCore」を知ったきっかけは何だったのでしょうか。

イベントに参加した設計事務所のスタッフが「SpaceCore」のパンフレットを持ってきてくれたことがきっかけですね。

その後、アクセルラボのモデルルームに行きました。

モデルルームで「アレクサ、ただいま」と話しかけるだけで、電気が点いてカーテンが開いて…とオーケストラの指揮者が指揮棒を振ったように、一斉に動き出したのを見た瞬間です。「これだよこれ。便利じゃん」と心を掴まれましたね。

部屋に帰って、電気点けてエアコン点けてテレビ点けて、とルーティンのようにやっている行動。それが一声で済めば便利です。私が求めていた「便利なもの」とマッチしました。

ー他社サービスとの比較はされましたか。

しませんでした。直感的に「SpaceCore」に決めました。

実際にモデルルームに行ったときに、非常に綺麗なことはもちろん、むやみに人もいなかったので効率がいい会社だという印象を受けました。

また、資料やパンフレットが「よい意味で愛想がない」こともプラスでしたね。

パンフレットが立派だったり、DMがばんばん来たりするところは、その費用も料金に上乗せされていると考えてしまいます。私も経営者ですから、そのお金はどこから出ているの？と警戒してしまいますね。

アクセルラボは無駄なお金をかけていないという印象もよかったです。

スマートホームは内見からの成約にも効果あり？

ー「SpaceCore」を導入したことによる効果はありましたか。

最近では、八王子駅周辺もアベニューAのような1LDKが増えています。ライバルが多いなかでは、賃料を強気に上げることは難しく数千円程度の上乗せといった程度でした。

しかし、竣工から1カ月も経たずに満室になったので、周辺の新築相場よりも10％くらい高くてもよかったですね。安すぎちゃったと思っています（笑）

あとは、内見からの契約率がかなり高かったですね。

私の経験上、新築物件は内見から契約に繫がる確率は3～4割程度が相場です。1契約につき3件ほどの内見が必要ということですね。しかし、アベニューAは24室あって内見は27組で埋まりました。9割近い確率です。

内見には必ず立ち会うのですが、内見した人の反応はどなたもびっくりされていました。「アレクサ、ただいま」で済むわけですから。

アベニューAは1LDKの間取りで、若いカップルやDINKS、共働き世帯に済んでいただくことを想定します。共働き世帯の家事負担の軽減などにもスマートホームを活用いただいていますね。

家電や機器をスマホで操作することもできますから、外出先から電気を点けておくことで、女性のひとり暮らしでの防犯などにも活用ができますね。

各戸に設置されたスマートロック

ー「SpaceCore」が、入居者にも便利な設備として感じていただいたのですね。

「SpaceCore」を導入しても、それがどのように活用できるのかを示さなければ、価値を感じてもらえないと感じました。

アベニューAはペット可物件です。ペットを飼っている人であれば、室内カメラで不在の時でも様子を確認することができ、シーリングライトは温度も計っているので、暑ければエアコンを点けることでペットも快適であると説明し、生活シーンをイメージいただきました。

自主管理しているからこそ、オーナー自らが実践して、入居者に理解してもらう努力が必要ですね。こう使えば便利だから、こういった生活を入居者に送ってほしいからということは、仲介会社や人任せでは伝わりません。

物件の魅力を一番伝えられるのはオーナーである私だと思っています。

今回導入されたスマートホーム機器

ーアクセルラボに対して要望はありますか。

早く業界一番のプラットフォームになってほしいですね。

スマートホームも、様々なサービスや規格が乱立してくると、入れ替えやメンテナンスが大変になってきます。

アクセルラボには、頑張って業界をリードする会社になってもらいたいと思っています。

競争が激化する賃貸業界で、選ばれる物件を考える

ー20年以上、賃貸経営をやられているなかで、感じる変化はありますか。

この20年で、とにかく入居者が強くなったと感じます。

私が賃貸経営を始めた頃は、初期費用が敷金2カ月・礼金2カ月なんて普通でした。今では、八王子界隈で礼金が発生する物件の方が少ない。新築でゼロゼロということもあります。

それほど入居者にとっては選択肢が増え、大家としては競争が激しくなっているということです。

その要因は、低金利時代に相続対策などでバンバン物件が建ったことが大きいでしょう。低金利のなかで賃貸経営をやってきた大家は、これから金利が上昇していくと経営が厳しくなってくるのではないでしょうか。

だからこそ、どうやって選ばれる物件にするか考えなければなりません。賃料を下げるというのも1つの手段ですが、入居者にとっての付加価値や便利なものとはどういったものなのかを深く考えなければ、20年30年先まで賃貸経営を続けることは難しいでしょう。

ー土屋オーナー自身や賃貸経営を通じての将来の展望はありますか。

私個人の話では、自宅にも「SpaceCore」を導入しようと思っています。

そうすれば、さらにサービスを深く理解できて､次の物件に活かすことができますから。

アベニューAは18年ぶりに建てた物件ですが、1棟建てたらもう1棟建てたくなるものですね。建てるのは大変ですが、選んで入居してもらうと自分がやったことが成功したということと社会に貢献しているという快感があります。

可能であればアクセルラボと一緒に、スマートホームを導入した中古物件のプロデュースなどもやれれば面白いと思っています。そういった物件が増えていけば、賃貸住宅のスタンダードも変わってくるでしょう。

以前の賃貸物件では、三点ユニットが常識でした。しかし、それがバストイレ別になり、三点ユニット物件なんて見向きもされなくなりました。21年前に、1棟目のシルクアベニューを立てた際、物件に最新設備として光ファイバーを通しましたが、今では常識の設備になっています。

もしかしたら、20年後には「カーテンが自動で動かないの？」「室内の状況がカメラでわからないの？」となっているかもしれません。

そういった物件がどれだけ増えるかで、賃貸業界の常識が変わります。スマートホームがスタンダードになるか、どれだけ普及化するか、アクセルラボには頑張ってほしいですね。

ただ、あまりに早く普及してしまうと、今は最新機器のあることで差別化されているうま味を享受できないので、ゆっくりとスタンダードになってほしいのが本音です。難しいところですね（笑）

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